老龄化来了！万亿养老地产零售商，头部房企12年前就已布局，静待盈利期

发布时间：2025年08月09日 12:20

景晖企业界首席经济学家胡景晖告知时代快报记者，随后房企们又基于现实情况，开始拿地建高龄院，主要是卖科室+获取客户服务。

为此，起居、新社区高龄带入众多房企角逐的各个领域。“主要基于物业管理获取高龄的配套服务设施，如日间托老所、新社区透过接生照料等。”胡景晖说道。

盈余难题亟待应付

尽管房企入局高龄赛车多年，但时至今日，房企+高龄仍未产生成熟的盈余方式。

《2021西方高龄与康养金融业工业发展研究报告》辨识，在其样本调查中的，有61%的企业透露未产生有效盈余机制。而构成研究报告样本的这些企业中的，有35%的房物业开发企业、34%的物业客户服务企业。

对于存在盈余瓶颈的原因，上述研究报告指出，一则是投入开销很高，如配套服务设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资开销等之外的投入远高于普通住宅；二则高龄物业主要通过租赁和获取客户服务等长期货运方式为赢取收益，资产回收期长。这所致盈余方式不清晰，众所周知是与房物业的业务高收益、快周转有一定差异性。

利达集团董事会主席郁亮曾在2017年利达财务状况座谈会披露透露：“在此之前利达在省内的高龄工程项目都没赚钱。高龄的业务不久前果实，末期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破以前做物业的思维和习惯。”

据保利在表面上人士介绍，保利在此之前在省内十二大片区在一营拟建高龄该机构工程项目逾50家，整体设计有约万张科室。尽管如此，但高龄该机构受到年岁偏小、客户建筑业天然收益较低的制约，保利依然面临着一营收天花板的难题。

“真实情况上，房企除了本来通过卖纸制后的高龄房外，其余的两种方式基本不盈余，众所周知是拿地建高龄院这一方式。”在胡景晖似乎，除非持有货运到20年以后，现金流转正，再考虑折旧摊销，最终可能会盈余。

同时，某知名研究部分析员透露，在此之前高龄物业还存在着高龄需求量大和高龄该机构空置率高这一矛盾，“看似是矛盾的，确实是供需错配。原有许多高龄厂商对小孩子的需求明白程度不深，所以高龄行业在此之前算是不久前不久前起步，都是摸着石头过河。”

以位于杭州良渚寿山的利达东坡嘉树为例，该工程项目为适老型工程项目，以转让使用权的方式为运作，数度面世日后赢取了市场需求公认，旗下医护院开业一年实现100％入住。但就利达在此之后的复盘来看，其主力消费品青年人多为40多岁的壮年青年人。

“我们本来是作为一个产业化，市场需求反映还不错，但是有一点紧接著，买的都不是小孩子，都是为自己10年后高龄准备的。公寓是卖出去了，但高龄的业务产业化文书工作并没有像短期内一样筹划起来。”郁亮接受媒体采访时透露。

不过，胡景晖亦并不认为，现状高龄金融业已正式步入黄金期，“等70后带入高龄在此之后，那个时候就是高龄金融业尽可能盈余的时候了。”

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